Инструкция по применению для продавцов

Создана 25.11.2015 00:46:21
Инструкция по применению для продавцов

НЕМНОГО АНАЛИТИКИ В ПОМОЩЬ ПРОДАВЦАМ НЕДВИЖИМОСТИ

Меня, как специалиста, работающего на рынке недвижимости Болгарии почти 10 лет  часто спрашивают, почему так долго продается, моя квартира. Совсем плохо на рынке, все стоит?

Давайте проанализируем вместе.

Покупка чего бы – то ни было – процесс взаимодействия, в котором одна сторона – ПРОДАВЕЦ- хочет выгоднее/дороже продать, а другая сторона – ПОКУПАТЕЛЬ- хочет выгоднее/дешевле купить.

Если ПРОДАВЦЫ особенно не меняются, то ПОКУПАТЕЛИ  на рынок приходят другие.

ПОРТРЕТ СОВРЕМЕННОГО ПОКУПАТЕЛЯ.

Сегодняшний ПОКУПАТЕЛЬ сильно изменился. 10 лет назад основными покупателями были англичане.

ПОЧЕМУ?

Потому что стоимость недвижимости была на самом низком уровне, а англичанам банки Великобритании давали хорошие кредиты. Основным критерием покупки была – низкая цена.

С 2006 года на болгарский рынок пришли русские ПОКУПАТЕЛИ – требовательные и разборчивые. Покупателей пришло много, предложений было еще не очень, и цены стали стабильно расти. Но все еще были существенно ниже рыночных цен в России. К 2008 году цены достигли своего апогея. Тогдашний ПОКУПАТЕЛЬ – это обеспеченный российский гражданин, желающий иметь загородный дом/апартамент. Вернее заграничный. Цены в Болгарии были удобоваримы для достаточно большого сегмента Российских покупателей, тем более и благосостоянии граждан России росло.

Но в конце 2008 г:

Во-первых, случился мировой экономический кризис

Во-вторых – цены существенно подросли

В-третьих:  Предложение стало превышать спрос.

Строительство приостановилось, многие ПОКУПАТЕЛИ даже в те годы столкнулись с долгостроем  и недостроем.

После 2011 года ситуация постепенно начала выравниваться, опять началось строительство. Но привыкшие к высоким ценам ПРОДАВЦЫ никак не хотели снижать свои позиции. Особенно те, кто купил на самом высоком уровне, и решил продавать, испугавшись кризиса.

Но как говориться, к хорошему привыкаешь быстро. Строители продолжали строить, цены снижались медленно

В конце 2014 – 2015 г. г. Был «всплеска» продаж, «благодаря» краху одно из Болгарских Банков.

Итак сегодняшний покупатель:

  1. Более разборчив
  2. Менее обеспечен. Менее обеспечен - российский покупатель, зарабатывающий рубли, стал по объективным обстоятельствам – рубль упал в два раза. Соответственно, цены и проживание в Болгарии для таких покупателей стали в 2 раза выше.
  3. Больше покупать стали сами болгары, но все же этот сегмент ПОКУПАТЕЛЕЙ существенно ниже иностранцев, пришедших в 2006-2009 г.

Сегодня изменился вектор покупок – если до 2014 года в основном покупали курортные места, то сегодня вкладывают в недвижимость городскую, которую приобретают как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду. Удивительно, что за 2014-2015 годы выросло количество арендаторов. Безусловно, это связано с нестабильностью в Украине, и Россияне свободных профессий так же предпочитают жить в Болгарии.

Но именно падение рубля, сравнявшее цены на недвижимость в Болгарии и России, удорожившее жизнь русскоговорящих в Болгарии, сдерживает сегодня цены.

Продавая квартиру нужно знать, ЧТО Вы хотите.

1.Получить определенную сумму за свою квартиру, дом, участок, независимо от ситуации на рынке.

2. Продать свое жилье и получить сегодня реальные деньги.

                В первом случае, если Вы не угадаете с ценой, недвижимость может продаваться годами.

                Во втором случае надо очень внимательно ориентироваться на рынок и ставить реальную цену, которая, правда, может оказаться ниже, чем нам хотелось бы процентов на 5-10))

Многие купившие квартиры на «пике бума», расстроившись падением цен, спешат скорее продать свои квартиры, совершая при этом две основные ошибки:

  1. Сегодня продать недвижимость по цене 2008 года – невозможно, цены упали по сравнению с 2008 годом от 20 до 50 %. На это есть ряд объективных обстоятельств,

описанных выше. Хотя если перевести евро в рубли и просчитать инфляцию, этот процент будет ниже.

Давайте посчитаем

2008 год квартира в Ален макс двумя спальнями, 73 м.кв. – 65 000 евро

Курс евро в 2007г.– 36,5. В рублях- 2 372 500

Цена квадратного метра в Санкт-Петербурге 4498 $ или в рублях – 105 478

Нетрудно посчитать, сколько квадратных метров можно было купить на 65 000 евро в Санкт-Петербурге

Сегодня реальная стоимость подобной квартиры 50 000 евро

Курс евро – 69,70, В рублях – 3 485 000 рублей

Цена квадратного метра в Санкт-Петербурге – 105 000 рублей

 

Соответственно, сегодня, не смотря на то, что в евро цены ниже, в рублях Вы можете купить большее количество квадратных метров.

 

Аналитика приведена по результатам исследований .

 

  1. Срочно продавать квартиру из-за страха, что ее стоимость станет еще ниже.

Ниже цены падать уже не будут, иначе, действительно, становится абсолютно невыгодно продавать, и лучше ждать, лучших времен. Более того, учитывая, что поток эмигрантов из стран бывшего СНГ на постоянное место жительство не уменьшается. Учитывая, что на сегодняшний день Болгария – объективно – самая спокойная страна в Европе, как в Западной, так и в Восточной,  и, несмотря на невысокое благосостояние страны, сюда потихоньку начали возвращаться инвесторы из Западной Европы – Англии, Германии, даже Франции. Учитывая, что и благосостояние самих болгар потихоньку начинает расти, а доверие банкам – падать, можно уверенно говорить, что цены на недвижимость в Болгарии падать не будут.

То есть продавать нужно в том случае, если Вам нужны деньги, и цены ставить соответствующие рынку, и чуть ниже.

И вот ответ на вопрос, поставленный в начале:

Нет – все продается  - но за свою цену!

На рынке Болгарской недвижимости нет стагнации – просто закончился «БУМ» продаж, что вполне естественно. Не все были к этому готовы.